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敷金に関する諸論点

①敷金返還請求権:敷金とは、賃貸借契約と同時にされる従たる契約であり、賃貸借から生じる一切の賃借人の債務を担保する趣旨で、金銭を交付する契約です。金銭は、賃貸借から生じる債権に充当され、残額が返還される、消費寄託契約の一種と解されます。充当とは、あらかじめなされた金銭の交付を、事後的に一定の債権の弁済とみなし、国家が当該債務の消滅を観念する作用ということができますが、敷金の充当は当事者の合意により、敷金の交付行為が賃貸借から生じた債務の弁済行為とみなされ、なお存する残額について、当事者の約定に基づく返還請求権が発生するものと解されます。このとき、敷金返還請求権の発生は、返還額が確定する明渡時(判例)であると解されます。すなわち、目的物の明渡しを停止条件として、敷金返還請求権が、発生することになります。敷金返還請求権のもう一つの法律構成として、不当利得に基づく構成も可能と解されます。すなわち、敷金契約を充当合意特約の付された解除条件付消費寄託契約と解し、明渡時までは契約を法律上の根拠として発生が制限されていた不当利得返還請求権が、明渡後は充当合意により充当された部分を除いて、将来に向かって(民法127条2項)法律上の根拠を失い、不当利得返還請求権が発生するという構成です。

②敷金の返還と賃借物の明渡:敷金の返還請求権と、賃借物返還請求権(民法618条、同597条)とが、同時履行(同533条)の関係にあるか、または、敷金返還請求権を被担保債権として留置権(同295条)が発生するか問題になります。この点、契約終了後明渡までの賃料相当額をも担保していると解するのが当事者の意思に適合的であり、そうすると、敷金返還請求権が発生するのは、返還すべき額が確定する目的物明渡時と解されます。したがって、明渡の時点で初めて敷金返還請求権が生じるから、賃借物返還請求権と、敷金返還請求権が論理的に並存することはなく、同時履行の関係は存在し得ません。また、留置権も、敷金返還請求権が発生する時点で目的物が明け渡され、賃借人はすでに目的物の専有を失っていることから、発生しません。

③賃貸人たる地位の移転:不動産の賃貸借は、登記したとき、目的物について物権を取得した第三者に対してもその効力を生じます。したがって、登記された賃借権は、不動産の第三取得者に対しても対抗できます。そこで、契約当事者の地位を観念し、目的不動産の所有権に従たる地位として、所有権とともに第三取得者に移転すると解すべきです。賃貸人たる地位には債務者たる地位も含み、免責的債務引受の性質を有するが、賃貸人の負う債務は所有権がなければ履行が不可能であり、かえって賃借人の意思に適合的であり、賃借人の同意は不要と解されます。もっとも、所有権に付随的に移転する性質から、所有権の対抗要件を備えなければ、賃借人に対して賃貸人たる地位の移転を対抗できないものと解されます。賃借人が賃料を債権者以外のものに支払うことを防止する意図も含まれます。

④賃貸人の地位の移転と敷金:では、賃貸人の地位の移転にともない敷金返還債務を負う、敷金契約の受寄者たる地位も、移転するのでしょうか。この点、敷金契約は賃貸借契約に基づく従たる権利であり、賃貸人たる地位と供に、移転すると解すべきです。もっとも、前賃貸人が有する債権の弁済として、敷金の交付行為が、当該債権額の交付行為だったことが事後的に確定します。したがって、敷金契約により交付された金額は、前賃貸人の金銭交付額を差し引いた金額となり、当該残額につき、新賃貸人から、旧賃貸人に対して、不当利得返還請求権が生じるものと解されます。もっとも、賃貸借契約終了後、目的物明渡前に不動産が譲渡された場合は、主たる契約の関係に当たる賃貸借契約がすでにないから、敷金契約の当事者たる地位の移転も生じません。なお、同様の結論を採る判例があります。

⑤賃借人の地位の移転と敷金:賃貸人が転貸に同意した結果、賃借人たる地位の移転が生じます。この場合、賃借人の敷金契約の当事者たる地位(ないしはいまだ発生していない敷金返還請求権)が、当然に移転するとすれば、賃借人の地位を侵害します。したがって、新旧賃借人間で、特約なき限り、当然には移転しないものと解されます。

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